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Faut-il investir dans l’immobilier, en 2021 ?

Dans quoi investir ? Quel en est l’intérêt ?

L’investissement immobilier locatif est le fait d’acheter un bien qui a pour vocation à être loué par la suite. C’est un marché en expansion car en ce moment les taux d’intérêt y sont bas. Cet investissement peut avoir beaucoup d’avantages, notamment sur le point financier et la réduction d’impôts. Mais attention dans un investissement immobilier, la réduction d’imposition n’est que la cerise sur le gâteau et non pas le gâteau.

Le tout réside dans une analyse de votre besoin, du marché et un bon suivi.

Dans cet article ne sont pas indiqués les régimes fiscaux des biens immobiliers.

Tout d'abord, de quoi parle-t-on ?

L’investissement immobilier locatif n’est pas une science innée comme on pourrait le croire, cela nécessite une certaine analyse. Savez-vous qu’il y a trois grandes classifications de l’immobilier ?

Voici donc les trois grandes classifications de l’immobilier :

  1. L’immobilier de rendement : cela concerne souvent les commerces, les bureaux, ou encore les entrepôts.

    • Le but de l’immobilier locatif de rendement est l’investissement dans un immobilier à haut potentiel, qui va vous générer un revenu important. Par exemple, un studio acheté 100.000 € et loué 650 € par mois rapporte 7,8 % bruts (650 x 12 /100.000 x 100 = 7,8).
  2. L’immobilier meublé : cela concerne principalement les résidences étudiantes, comme le groupe Kley, les résidences seniors, ou encore les résidences hôtelières.

    • L’immobilier locatif meublé est un immobilier loué avec un mobilier (lit, cuisinière, etc.) suffisamment important pour qu’une personne puisse y vivre. Le mobilier nécessaire pour qu’une personne se permette de dormir ou manger convenablement est réglementé.
  3. L’immobilier loue nue :

    • Une location nue est une location sans aucun meuble, on parle de bien vide.

Chaque classe d’actif peut être achetée en physique ou en pierre papier (SCPI). C’est-à-dire l’achat d’un bien directe par exemple chez le notaire (bien physique) et en pierre papier comme pour la SCPI*.

Pour approfondir l'immobilier de rendement…

Dans les temps actuels il est normal de se demander l’impact de la crise du covid 19 sur ce marché. Mais l’impact n’est pas forcément celui que l’on croit.

  • En effet les entrepôts sont plutôt en fort développement, car ils favorisent le stockage notamment pour l’e-commerce en très fort développement grâce à cette crise.
  • Par ailleurs les bureaux et les commerces sont impactés par cette crise qui a incité de nombreuses personnes à abandonner leurs bureaux au profit du télétravail. La crise du COVID va amener des modifications dont on ne connaît pas l’impact a court ou moyen terme sur l’offre de location immobilière.

Cette crise sanitaire met en avant la modification du lieu de travail, il ne sera peut-être plus à 100% du temps au bureau avec ses collègues.

Mais quoi qu’il arrive les biens bien situés resteront attractifs, il faut simplement bien savoir choisir.

En effet les biens dits « bien situés » sont ceux qui se trouvent proches des transports tel que le métro, le RER ou encore l’autoroute. L’impact est important et attire investisseurs & futurs locataires.

De plus dès lors qu’il y a des commerces proches des lieux d’habitation ainsi que des écoles pour de potentiels enfants, cela peut être une bonne opportunité.

Cela dépend aussi beaucoup des villes dans lesquelles vous investissez.

Le graphique vous montre que les prix immobiliers de 1998 à 2018 suivent une tendance positive. Mais attention les loyers n’évoluent pas forcément aussi vite que la valorisation des biens, entraînant une baisse des rendements.

On peut noter qu’il peut être intéressant d’investir dans l’immobilier coté en Bourse. Il existe en effet de nombreuses sociétés foncières, dites SIIC pour Société d’Investissement Immobilier Cotée (UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD, Mercialys, Covivio Hotels, Klépierre) qui ont fortement décoté avec la pandémie.

Le graphique, ci-dessus, est de plus trompeur car le CAC 40 est sans dividende réinvesti l’écart en serait beaucoup plus faible.

Un conseil ou une proposition commerciale ?

Vous avez une question sur un produit ou sur un besoin d’audit, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller.

Attention, les plages de rendez-vous sont limitées car nous désirons conserver une qualité de prestations.

Pour approfondir l’immobilier meublé…

Quand vous achetez un bien immobilier en résidence il faut être conscience que vous restez sur un seul type de locataire et que vous êtes dépendant du gestionnaire de bien.

En effet, mettre une partie plus ou moins importante de son patrimoine dans les mains d’une société peut paraître risqué, voire dangereux. Vous le comprenez bien, nous ne sommes pas admirateurs de cette pratique.

Nous pouvons illustrer ce phénomène pour mieux comprendre :

Monsieur Réel, 6 mois avant le renouvellement de son bail, reçoit une lettre du gestionnaire lui indiquant qu’il n’aura plus de loyer en date dû, et pour cause : le gestionnaire a fait construire une nouvelle résidence et a transféré les résidents de l’EPAD.

On comprend donc que laisser son patrimoine entre les mains d’une société gestionnaire de bien dont vous devenez dépendant n’est pas forcément la meilleure option.

Néanmoins à titre privé le loyer des biens immobiliers achetés « nus » puis bien meublés peut être plus pertinent. Il faut faire attention à ne pas restreindre sur la vocation de sa location.

On peut alors se référencer à la célèbre plateforme de location par Airbnb ou encore les HOME HOTEL qui commercialisent des appartements faits pour tous que ce soient des étudiants, une famille ou des personnes âgées.

Par ailleurs une autre solution s’offre à vous :

  • Si vous pensez que les résidences pour les personnes âgées sont l’avenir vous pouvez aussi acheter les actions des sociétés qui gèrent ses biens. Les plus connues sont KORIAN et ORPEA.

Si on compare sur un temps long, 10 ans durée d’un bail par exemple, cela peut être pertinent.

« Attention, il faut savoir que le prix de l’immobilier meublé (exemple : les résidences étudiantes) n’évolue pas à la même vitesse que le prix du marché immobilier. »

Pour approfondir l’immobilier loue nue…

La location nue peut être très avantageuse et donc générer de bons revenus pour le propriétaire investisseur que ce soit en ville ou en campagne, du neuf ou de l’ancien.

Cela concerne dans la majorité des cas des locations habitables. Il faut donc respecter des critères essentiels au bon vivre du locataire :

  • Alimentation en eau potable
  • Installation permettant un chauffage normal
  • Un coin cuisine au minimum (de quoi installer un appareil de cuisson et un évier)
  • Une installation sanitaire intérieure au logement
  • Un réseau électrique.

Vous pouvez retrouver plus d’informations sur le site du gouvernement https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042.

L'acquisition d'une SCPI :

Qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI est une société civile de placement immobilier. La SCPI a pour but d’acquérir et de gérer du patrimoine pour en dégager un rendement. L’investissement se fait principalement dans l’immobilier tertiaire (liés aux métiers de services, les bureaux et les commerces en tête).

Comme toute chose la SCPI comporte des avantages et des inconvénients, nous les avons listés pour vous :

Les avantages :

  • Cela implique des rendements réguliers,
  • Un accès à l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, mais aussi social et santé),
  • Une certaine hétérogénéité des locataires et des biens,
  • Pas de problème de gestions, en effet la gestion du bien est confié à un professionnel payé à la commission.

Les inconvénients :

  • Risque du marché, les parts varient en fonction de la conjoncture économique à la hausse ou à la baisse,
  • Il y a donc un risque lié à l’endettement de la structure,
  • Risque de liquidité, c’est-à-dire un délai plus au moins long des échanges de SCPI en fonction de la conjoncture économique,
  • Risque en revenu et en capital, je peux perdre mon revenu foncier et subir une dévalorisation de mon capital en fonction du type de marché dans lequel j’investis.
  • Notre avis : Investir dans l’immobilier locatif est une bonne solution pour avoir des revenus réguliers sur le long terme. Mais il vous faut bien connaître le marché dans lequel vous allez, avoir dégagé les avantages et les risques. La COVID est en train de modifier a cours ou moyen terme l’investissement locatif qu’il soit pour les entreprises ou pour les particuliers.
  • La qualité du bien et du gestionnaire sera la clé de la réussite d’un placement immobilier. 

« Soyez sûr de ce que vous voulez et que votre investissement soit en accord avec vos objectifs. »

Qu’est-ce que la SCPI ?

C’est une société civile de placement immobilier. La SCPI a pour but d’acquérir et de gérer du patrimoine pour en dégager un rendement. L’investissement se fait principalement dans l’immobilier tertiaires (liés aux métiers de services, les bureaux et les commerces en tête.

Qu’est-ce que la liquidité ?

Un actif est dit liquide lorsque l’achat et la vente d’un bien se font rapidement sans qu’il y ait d’impact sur son prix. C’est-à-dire la facilité avec laquelle l’actif peut être échangé.